תמ"א 38, פינוי-בינוי וחלופת שקד – מה ההבדלים ואילו בניינים מתאימים לכל תוכנית?
- razderi
- 10 במרץ 2025
- זמן קריאה 2 דקות
התחדשות עירונית היא אחד הכלים המרכזיים לשדרוג ושיקום מבנים ישנים בישראל, תוך חיזוקם מפני רעידות אדמה ושיפור איכות חיי הדיירים. כיום קיימות שלוש תכניות עיקריות להתחדשות עירונית: תמ"א 38, פינוי-בינוי וחלופת שקד.
לכל אחת מהתכניות מאפיינים שונים והיא מתאימה לאופי אחר של בניינים.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) אושרה בשנת 2005 במטרה לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן העמידות לרעידות אדמה. התוכנית כללה שני מסלולים עיקריים:
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספות בנייה: המסלול מאפשר חיזוק מבנה קיים תוך תוספת קומות חדשות, הרחבת הדירות הקיימות, הוספת ממ"דים ומעלית.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש :במסלול זה הורסים את הבניין הישן ובונים במקומו בניין חדש, תוך הגדלת מספר יחידות הדיור ושיפור תנאי המגורים.
לאילו בניינים תמ"א 38 מתאימה?
בניינים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן רעידות אדמה.
מבנים עד 6-8 קומות שניתן לחזק או להרוס ולבנות מחדש.
בניינים שאינם חלק מתוכנית פינוי-בינוי רחבה יותר.
חשוב לציין כי תוקף תמ"א 38 פג באוקטובר 2022 ,אך פרויקטים שאושרו לפני כן ממשיכים להתקדם, וחלק מהעקרונות שלה שולבו בחלופת שקד.
מהו פינוי-בינוי?
פינוי-בינוי הוא תהליך רחב יותר של התחדשות עירונית, במסגרתו כמה בניינים ישנים נהרסים לטובת הקמת מתחם חדש עם מגדלים מודרניים, שטחים ירוקים ותשתיות משופרות. בניגוד לתמ"א 38, שבה לרוב מדובר על בניין אחד, בפינוי-בינוי מדובר בפרויקטים בקנה מידה גדול יותר.
במסגרת הפרויקט ,הדיירים מפונים מבתיהם באופן זמני ומקבלים מימון לשכירות עד להשלמת הבנייה. בתום הפרויקט, הם מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר במבנה חדש עם תשתיות מודרניות.
לאילו בניינים פינוי-בינוי מתאים?
מתחמים הכוללים מספר בניינים ישנים.
מבנים שנמצאים במצב תחזוקתי ירוד, ללא ממ"דים וללא מעליות.
אזורים שבהם קיימת היתכנות כלכלית ליזם להקים מגדלים מודרניים עם שטחי מסחר, מבני ציבור וחניונים.
פרויקטים של פינוי-בינוי נתמכים על ידי המדינה, וכוללים אישורים עירוניים מחמירים יותר, אך מאפשרים התחדשות בקנה מידה רחב עם שיפור סביבתי משמעותי.
מהי חלופת שקד?
חלופת שקד היא רפורמה שנועדה להחליף את תמ"א 38 ולהציע פתרון מקומי ומותאם לכל עיר לתהליכי התחדשות עירונית. במקום שהמדינה תקבע כללים אחידים, כל רשות מקומית מקבלת סמכות לקבוע את מדיניות ההתחדשות העירונית בתחומה, בהתאם לצורכי האזור ולמדיניות התכנון העירוני.
המאפיינים העיקריים של חלופת שקד:
הרשויות המקומיות קובעות כמה קומות ניתן להוסיף לכל בניין ומה יהיו זכויות הבנייה.
דגש על תכנון עירוני רחב, במקום חיזוקים נקודתיים של מבנים בודדים.
אפשרות לשילוב פתרונות תחבורה, שטחים ציבוריים ושיפור מרקם עירוני.
תמריצים כלכליים ליזמים בהתאם למדיניות העירונית.
לאילו בניינים חלופת שקד מתאימה?
מבנים שבהם הרשות המקומית מעודדת התחדשות עירונית כחלק מתכנון אורבני רחב.
בניינים שניתן לשלב אותם בפרויקטים רחבים יותר ולא רק כתוספות נקודתיות.
אזורים שבהם קיימת מדיניות עירונית ברורה להתחדשות.
איזו תוכנית מתאימה לבניין שלכם?
בניין ישן עד 6 קומות שדורש חיזוק? → תמ"א 38 (במידה והתוכנית אושרה לפני ביטולה).
מתחם של מספר בניינים ישנים עם צורך בתכנון מחודש? → פינוי-בינוי.
אזור שבו הרשות המקומית מקדמת מדיניות התחדשות מותאמת? → חלופת שקד.
לכל פרויקט התחדשות עירונית יש יתרונות ואתגרים משלו, ולכן חשוב לבדוק את כלל האפשרויות ולבחור במסלול האופטימלי בהתאם למבנה, לתנאי האזור ולצרכי הדיירים.
אם אתם שוקלים להיכנס לתהליך של התחדשות עירונית ולא בטוחים איזו תוכנית מתאימה לכם – אנו כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב ולסייע בקבלת ההחלטות הנכונות.
