התחדשות עירונית ושטחי מסחר: אתגר ופתרון

בעלי חנויות ומשרדים בבניינים ותיקים נתקלים בקושי משמעותי כאשר מדובר בפינוי לצורך מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית. להבדיל מבעלי דירות שנהנים מהזדמנות לשדרוג רמת החיים, עבור בעלי עסקים המשמעות היא לרוב אובדן הכנסה, ירידה בפדיון, פגיעה במוניטין ולעיתים אף איבוד קהל לקוחות עקב סגירה זמנית או מעבר כפוי.

בשנים האחרונות יזמים מבינים כי הצלחת הפרויקט תלויה גם בשיתוף פעולה מלא של בעלי הנכסים המסחריים, ולכן נדרשים פתרונות יצירתיים לפיצוי הולם – אך בתחום זה טרם הוגדרה רגולציה ברורה, אחידה ומוסכמת.

חשיבות שטחי המסחר בעיר

במרכזים העירוניים בישראל, רבים מהבניינים הישנים משלבים בקומת הקרקע חנויות ומשרדים. עסקים אלו ממלאים תפקיד חשוב ביצירת המרקם העירוני – הם מספקים שירותים, תעסוקה, נגישות, תחושת ביטחון וחיים אורבניים שוקקים. למעשה, הם מהווים את "פני הרחוב". אך בשעה שקל יחסית לקבוע את התמורה שמגיעה לדיירי מגורים במסגרת פרויקט של תמ"א 38 או פינוי-בינוי, הטיפול בשטחי מסחר מורכב יותר ודורש פתרונות מותאמים אישית.

פיצוי לבעלי חנויות – נמוך יותר, מורכב יותר

בפועל, בעלי חנויות זוכים לרוב לפיצוי נמוך יותר מזה של בעלי דירות, בשל שטח הנכס הקטן יותר ולרוב גם בשל ערכו הנמוך במונחים יחסיים. גם כאשר ניתנת חנות גדולה יותר בפרויקט החדש, התמורה הכספית הנובעת ממנה לרוב אינה משתווה לזו של דירה חדשה.

שני סוגים של בעלי נכסים מסחריים

א. בעל נכס שמפעיל את העסק בעצמו

כאשר מדובר בבעלים שמתפרנס מהעסק שבבעלותו, הפגיעה האפשרית חמורה יותר. במקרים אלה נהוגים פתרונות כגון:

1. מציאת חלופה עסקית זמנית – כולל בדיקת היכולת הכלכלית של העסק להמשיך להתקיים. ניתן להסכים על בדיקת הכנסות לאחר תקופת מעבר, ואם נמצא ירידת פדיון – היזם יפצה בהתאם.

2. התרעה ארוכה מראש – לרוב 7–8 חודשים לפני הפינוי, לעומת כ-3 חודשים עבור בעלי דירות.

3. סיוע בהעתקת העסק – כולל איתור מקום חלופי, מימון עלויות שינוע והתאמות נדרשות מצד היזם.

4. תמיכה בשיווק מחדש – מימון פרסום, שילוט והודעות מטעם היזם לצורך שימור קהל הלקוחות.

5. משא ומתן על התמורה – אפשרות לקבל חנות חלופית בפרויקט החדש או המרת הנכס בדירת מגורים, בכפוף להסכמות פרטניות.

ב. בעל נכס שמושכר לצד שלישי

במקרים בהם בעל הנכס משכיר אותו, יש לבדוק את תנאי החוזה – אורך השכירות, אפשרות ביטול, פיצויים מוסכמים וכדומה. גם כאן נדרש איזון בין האינטרסים של הבעלים, השוכר והיזם.

אתגרים רגולטוריים ומיסוייים

לצד האתגרים הקנייניים, קיימים גם חסמים רגולטוריים. בפרויקטים של תמ״א 38, החנויות נהנות מפטור ממע״מ בדומה לדירות, אך בפרויקטים של פינוי-בינוי – על יזמים לשלם מע״מ מלא בשיעור 18% על חנויות, מאחר שאין כיום הסדרה מפורשת לכך בחוק.

בנוסף, קיימות סוגיות טכניות כמו חישוב שטחי גלריה, פרשנות של שטח עיקרי מול שטח שירות, ועוד – שמסבכות את חישובי התמורה והזכויות בפרויקט.

שקיפות, ייצוג ושוויון אינטרסים

במרבית המקרים נמצא פתרון – באמצעות מו״מ ישיר, הקמת נציגויות נפרדות לדיירים ולבעלי חנויות, ושמירה על שוויון, שקיפות והוגנות בין כל הצדדים המעורבים.

כפי שמדגישה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במקרים של בעלי עסקים בבניינים המיועדים להתחדשות, אין מקום לקבוע מנגנון פיצוי אחיד. כל מקרה נבחן לגופו, בהתאם למחזור העסקי, מיקומו, מצב הנכס והשפעת המעבר עליו. מגוון הנכסים והצרכים מחייב גמישות ומענה פרטני.